Vi måste låta stadskärnorna växa

DEBATT: När läget är det som avgör en fastighets värde är det självklart att stadskärnorna måste få växa för att motverka segregation, anser arkitekt Ola Andersson.

Det finns ett talesätt som säger att en fastighets värde bestäms av tre faktorer: Läget, läget och läget. Det finns all anledning att hålla det i minnet. När bostadsbristen eller stadsutveckling diskuteras är det – uppenbarligen – mycket lätt att glömma bort detta, särskilt om de som diskuterar hör hemma i byggsektorn.

Väg- och vatteningenjörer, byggnadsingenjörer och arkitekter fokuserar av naturliga skäl på hur husen ska byggas. Ska de vara påkostade eller basala? Hur ska de se ut? Vilka tekniska lösningar ska användas?

Problemet är att det inte spelar så stor roll. Det som avgör priset på ett hus är inte hur det är byggt, utan var. Exakt likadana hus har helt olika värde beroende på om de byggs centralt eller i periferin. Och två helt olika bostadshus – det ena byggt för hundra år sedan, det andra helt nytt – betingar, så länge de uppfyller normala krav på teknisk standard, i stort sett samma pris per kvadratmeter om de ligger grannar.

Att det är så var kanske inte lika tydligt för femtio år sedan. Då varierade den tekniska standarden kraftigare olika byggnader emellan. Omoderna hus utan centralvärme, rinnande vatten och med utedass var ännu inte synonymt med charmiga sommarställen utan torftig verklighet för boende i centrala delar av våra städer. Den ökade rörlighet som utbyggnaden av kollektivtrafiken och privatbilismens genombrott innebar betydde också att lägets betydelse minskade. En stor del av städernas expansion skedde dessutom på kommunal mark i perifera lägen, där arkitekter och byggare hävdade att närheten till ”naturen” skulle garantera en god bostadsmiljö.

Sedan dess har mycket hänt. I en inledningsvis långsam, men med tiden accelererande process, har närhet blivit allt viktigare. Samtidigt har rörlighetens kostnader både för den enskilda och för samhället i stort blivit allt svårare att bortse ifrån. Att bo eller driva verksamheter centralt i våra städer har blivit allt mer eftertraktat, med stigande priser på centralt belägna fastigheter som följd.

Det innebär att människor och verksamheter som tidigare var ett självklart inslag i de centrala delarna av våra städer inte längre kan eller vill betala hyran och drivs ut i periferin. Välbärgade hushåll och högproduktiva verksamheter tar helt över centrala delar.

Omöjligt att vända

Kan vi göra någonting åt det? Det är svårt att se hur den samhällsekonomiska omvandling som ligger bakom utvecklingen skulle kunna vändas. Om däremot stadskärnorna tillåts växa och bli tillräckligt stora kommer det att finnas plats för alla som efterfrågar denna närhet till det utbud som bara finns där. De behöver inte längre bjuda över varandra i kampen om de få lokaler och bostäder som motsvarar deras krav. När efterfrågan inte längre driver upp priserna på lokaler och bostäder i stadskärnorna, eftersom efterfrågan motsvaras av ett tillräckligt stort utbud, kommer priset att sjunka.

Det borde inte vara så svårt att åstadkomma. Incitamenten att låta våra städer växa på det sättet är starka. Bygger vi ett och samma hus centralt skapar vi ett större värde än om vi bygger det perifert. Men det förutsätter förstås att alla planerare, ingenjörer och arkitekter inser att det är läget, läget och läget som bestämmer en fastighets värde.

Dit är det en bit kvar, men det är viktigt att snart komma dit. Alternativet är en allt hårdare segregation, investeringar i byggande som skapar låga värden och det höga pris både medborgare och samhälle måste betala för motorvägar och annan infrastruktur som rörligheten kräver.